تصرف عدوانی چیست و شامل چه مواردی می شود ؟

هرکسی که ملک ديگری را به نحو غلبه و عدوان (زور و اجبار) بدون رضايت مالک دست بگيرد تصرف عدوانی ميگويند.

تصرف عدوانی تصرفی می باشد که بدون رضايت مالک مال غيرمنقول، از طرف کسی صورت گرفته باشد. در معنی عام کلمه تصرف عدوانی عبارت است از خارج شدن مال از استيلا و تصرف مالک آن مال بدون رضايت وی.

برای این که این مطلب را ساده تر سازیم، مثالی میزنیم: تصور کنید که یک مال غیر منقول مانند زمین یا آپارتمان دارید.

ممکن است مالک این ملک باشید یا این که صرفاً مستاجر باشید. اما بعد از مدتی شخص دیگری این ملک را از تصرف شما خارج می سازد و توسط آن شخص تصرف ملک صورت میگیرد که در این شرایط به اصطلاح گفته می شود که تصرف عدوانی اتفاق افتاده است.

ما به شما پیشنهاد میکنیم با یک دقیقه مطالعه مقاله زمین خواری به تفاوت تصرف و زمین خواری مسلط شوید .

دقت داشته باشید که برای دادگاه فرقی نمیکند که در این دعوا شما مالک باشید یا مستاجر، بلکه در این شرایط تنها تصرف قبلی را در نظر میگیرد.

نکته مهم: تنها در رابطه با اموال غیرمنقول صادق است.

بر اساس ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست مینماید.

این تعریف فقط شامل اموال غیرمنقول میشود؛ بنابراین اگر کسی به صورت عدوانی اموال منقول مانند اتومبیل شخص دیگری را از تصرف او خارج سازد، مشمول تعریف ماده ۱۵۸ نمیشود.

پیشنهاد ما به شما : وکیل متخصص کیفری

برای طرح دعوای رفع تصرف عدوانی 3 رکن لازم است:

نکته : خواهان شخصی است که شکایت کننده هست و خوانده شخصی است که بر علیه او شکایت شده است .

• سبق تصرف خواهان. (سابقا ملک در تصرف خواهان بوده باشد)

• لحوق تصرف خوانده. (در حال حاضر ملک در تصرف خوانده باشد)

• عدوانی بودن تصرف خوانده. (تصرف فعلی خوانده بدون رضايت خواهان و حکم مرجع صالح باشد)

 نکته مهمی که بايد بدانيد اين است که اگر شما دعوای تصرف عدوانی را پس از طرح دعوای راجع به اصل مالکیت همان ملک تقديم كرده باشید، قرار عدم استماع دعوای از سوی دادگاه صادر میشود.

انواع تصرف عدوانی چيست؟

انواع تصرف عدوانی به دو دسته تصرف عدوانی کيفری و تصرف عدوانی حقوقی تقسیم می شود که هر کدام از آنها دارای شرايط خاصی میباشند که اگر تحت عنوان يکی اعلام دعوای کنيد نميتوانيد آن را تغيير بدهيد. پس با دقت نکات زير را مطالعه فرماييد.

تصرف عدوانی کیفری:

تصرف عدوانی کیفری به معنای تصرف مالی که متعلق به شخص دیگری است آن هم با اطلاع از اینکه مال تعلق به شخص دیگری دارد.

به لحاظ قانونی تصرف عدوانی کیفری، جرم به حساب می‌آید و در صورت اثبات جرم، شخص از یک ماه تا یک سال به حبس محکوم میشود. این نوع تصرف برای اموال غیرمنقول اطلاق میگردد. در تصرف عدوانی کیفری شخص باید مالکیت مال غیرمنقول را ثابت کند.

تصرف عدوانی حقوقی:

تصرف عدوانی حقوقی شباهتهای بسیار و تفاوتهای کم و مهمی با تصرف عدوانی کیفری دارد؛ این تفاوتها عبارتند از:

• در تصرف عدوانی حقوقی نیاز به احراز مالکیت قبلی مال نیست در حالی که طبق ماده 690 در تصرف کیفری باید احراز مالکیت صورت گیرد.

• رکن روانی یکی از مسائلی است که در تصرف تاثیرگذار است. یعنی باید برای دادگاه مشخص شود که آیا متصرف میدانسته مال متعلق به غیر بوده یا خیر؟ این موضوع یکی از تفاوتهای مهم این دو نوع تصرف میباشد.

• تصرف حقوقی با تقدیم دادخواست حقوقی قابل طرح است ولی برای طرح تصرف کیفری نیاز به تقدیم دادخواست حقوقی نیست و صرف شکایت کیفری برای تعقیب جزایی متهم و صدور حکم رفع تصرف کافی است

دادخواست تصرف عدوانی تحت چه شرایطی رسیدگی می شود؟

به طور کلی خواهان باید به دادگاه های عمومی مراجعه نماید. لازم نیست حتما شما مالک ملک باشید تا بتوانید شکایت کنید ممکن است شما مستاجر باشید و موجر یا همان صاحبخانه شما متصرف عدوانی باشد.

ماده 12 قانون آئین دادرسی مدنی نیز از نظر محلی دادگاهی را صالح میداند که مال در حوزه آن قرار داشته باشد، حتی اگر خوانده در آن مکان اقامت نداشته باشد. بنابراین دعاوی تصرف باید در دادگاه عمومی محل وقوع مال غیرمنقول اقامه شود.

قبل از هر چیزی باید بدانید که برای رسیدگی به دادخواست شرایط عدوانی باید شرایط خاصی را داشته باشید که در ادامه به طور خلاصه به آنها می پردازیم.

دعوای تصرف عدوانی حقوقی: این نوع  از دعوا نیازمند وجود شرایطی است که در ادامه به آن اشاره میکنیم:

سابقه تصرف خواهان:

باید بدانید که یکی از اصلی ترین شروط رسیدگی به دادخواست این است که خواهان (یا فردی که شکایت کرده است) باید حتما مدتی از این اموال غیرمنقول استفاده کرده باشد. به عنوان مثال اگر مورد پرونده، یک آپارتمان باشد، خواهان باید مدتی در آن اقامت کرده باشد و این مسئله مورد قبول و تایید اطرافیان نیز قرار گیرد. حقیقت باید برای دادگاه اثبات شود که این اموال غیرمنقول متعلق به خواهان بوده باشد.

لازم است ارتباط بین مال و متصرف مدتی ادامه داشته باشد تا بتوان آن را بعنوان سابقه پذیرفت. تعیین این مدت به عرف بستگی دارد.

عدم سابقه تصرف خوانده:

از نکات دیگری که در خیلی موارد موجب سردرگمی خواهان و خوانده میشود این است که قاضی تنها در شرایطی میتواند حکم بدهد که خوانده حتما بعد از تصرف خواهان اقدام به تصرف اموال غیرمنقول کرده باشد. در غیر این صورت قاضی نمیتواند برای خوانده حکم صادر نماید.

صدور حکم رفع تصرف علیه کسی جایز است که تصرف او لاحق بر تصرف خواهان باشد. بر همین اساس است خوانده باید هیچگونه تصرف قبلی در مال موضوع دعوای نداشته باشد وگرنه او خود نیز متصرف سابق است و صدور دستور رفع تصرف علیه متصرف سابق فاقد وجه قانونی است.

عدوانی بودن تصرف:

شاید این گزاره برایتان خیلی ساده باشد اما باید بدانید که در صورتی به دادخواست این دعوا رسیدگی میشود که حتما این تصرف به زور اتفاق افتاده باشد. در حقیقت این مسئله باید بدون رضایت متصرف قبلی باشد. البته در قانون به چنین چیزی اشاره نشده است اما استفاده از لفظ عدوانی، چنین مسئله ای را واضح و روشن ساخته است.

مال باید بدون رضایت مورد تصرف باشد. این شرط در مورد غصب هم وجود دارد.

غیر منقول بودن مال مورد تصرف:

نکته دیگری که باید بدانید این است که شرط غیر منقول بودن اموال تصرف شده بسیار مهم و شاید اولین شرط رسیدگی به این دادخواست میباشد. بنابراین این دعوا شامل تصرف اموال منقول (مانند خودرو و … نمیشود)

براساس ماده 158 ق.آ.د.م دعوای تصرف مربوط به اموال غیر منقول است و در مورد اموال منقول مدعی حق، نمیتواند به این ماده استناد کند.

تصرف عدوانی مستاجر

یکی از مسائلی که به تکرار رخ می دهد این است که مستاجرین از تصرفات صاحب خانه در ملک خود ناراضی هستند. این مسئله ممکن است برای بخش های متفاوتی از ملک صورت بگیرد. اما در هر شرایطی بهتر است بدانید که اگر مالک بدون رضایت مستاجر، اقدام به تصرف ملک نماید، می توان دعاوی را علیه مالک اقامه کرد و این مسئله ربط چندانی به مالکیت او ندارد چرا که همان طور که در ابتدای هم ذکر کردیم، مالک بودن اصل مهمی در این دعاوی است و اصل بر تصرف سابق ملک خواهد بود.

تصرف عدوانی پارکینگ

یکی از رایج ترین دعاوی مربوط به تصرف پارکینگ ساختمان ها مربوط میباشد. بارها دیده ایم که مالک علی رغم رضایت مستاجر بخشی از پارکینگ را به تصرف خود در آورده و از آن استفاده می کند. در صورتی که پارکینگ هم جزوی از موارد مستاجره باشد، مستاجر می تواند بنا بر حقوق خود، اقدام به ارائه دادخواست کند.

البته باز هم باید بگوییم که این دسته از دعاوی، سخت و پیچیده هستند و به تنهایی بعید است که قادر به حل و فصل آن ها باشید. به همین خاطر توصیه می کنیم که حتما از کمک یک وکیل متخصص املاک در این زمینه یاری بگیرید.

تصرف عدوانی در ملک مشاع چگونه است؟

یکی از اساسی ترین مشکلاتی که ممکن است در هریک از ساختمان های امروزی اتفاق افتد، دعوا در املاک مشاع است.

تصور کنید که شما به همراه شریکتان، ملکی را خریداری کرده اید و از همان ابتدا؛ حد استفاده از این ملک میان خودتان تقسیم نموده اید اما به تدریج و بعد از گذشت مدتی، شریکتان از محدوده‌ی خود تجاوز کرده و بخشی از سهم شما را نیز به تصرف خود درآورده است.

در چنین شرایطی می توانید دادخواست خود را به دادگاه ارائه کنید.

معمولاً در این شرایط، قاضی به رفع تصرف ملک مشاع رای میدهد و مشکل چندانی در این زمینه نخواهید داشت. البته توصیه می کنیم قبل از خریداری املاک مشاع، در مورد تقسیم بندی آن نهایت شفافیت و صراحت را به خرج دهید تا در آینده دچار مشکلات این چنینی نشوید.

بر اساس ماده 167 قانون آئین دادرسی مدنی اگر دو یا چند نفر مال غیرمنقولی را به طور مشترک در تصرف داشته باشند و بعضی از آنان مانع تصرف و یا استفاده و یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شود حسب مورد در حکم یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب میشود.

ارکان دعوا در ملک مشاع شامل سابقه تصرف خواهان و عدم تصرف سابق خوانده و در نتیجه عدوانی بودن تصرفات خوانده است و در دادگاه به آن رسیدگی میشود.

ما به شما پیشنهاد میکنیم مقاله خلع ید ملک مشاع را حتما مطالعه بفرمایید .

رد اتهام تصرف عدوانی چیست ؟

برای رد اتهام ، حتما باید شرایطی که در بالا ذکر کرده ایم را نداشته باشید. ، در این صورت باید این اتهام را از خود ردّ کنید.

یکی از فاکتورهای مهمی که در رابطه با رد اتهام موجود است مسئله ی زمان است. تا چند سال پیش بود که مدت زمان تصرف توسط دادگاه، یک سال تعیین شده بود و در صورتی که میزان تصرف کمتر از این مدت زمان بود، دعوا رد می شد.

تصرف عدوانی چه مجازاتی دارد؟

در موضوع تصرف عدوانی کیفری، طبق قانون مجازات اسلامی قاضی موظف است پس از طرح شکایت، برابر آیین دادرسی کیفری رسیدگی نماید و علاوه بر مجازات مجرم که شامل یک ماه تا یک سال حبس است، حسب مورد به رفع تصرف عدوانی حکم میدهد. این ماده قانونی فقط درباره اموال غیرمنقول است و اموال منقول را شامل نمیشود.

در تصرف عدوانی حقوقی در صورت تایید دادگاه، خوانده محکوم به رفع تصرف عدوانی و پرداخت خسارت وارده و حق الوکاله وکیل خواهد شد.

جمع بندی :

یکی از مشکلات رایجی که امروزه در مورد املاک صورت میگیرد مسئله تصرف میباشد. چنانچه فردی، اموال غیرمنقول شخصی را یعنی ملک، زمین، مغازه و امثال آن را با زور و اجبار به تصرف درآورد، از منظر قانون، تصرف عدوانی شناخته شده و در دو حوزه حقوقی و کیفری قابل پیگیری است.

اگر بحث رفع تصرف در میان باشد، رسیدگی حقوقی کفایت میکند اما برای دریافت خسارت باید از لحاظ کیفری بررسی شود. در مرحله اول پیشنهاد بر سازش و توافق است اما در مراحل بعدی، دادگاه، حکم رفع تصرف یا حبس از یک ماه تا یکسال را در خواهد داد. از آنجایی که این دعوا با خلع ید شباهت دارد، پیشنهاد میشود برای طرح آن از یک وکیل ملکی کمک گرفته شود.

 با تکیه بر علم حقوقی و تخصص وکیل ملکی، می توان از نتایج مثبت پرونده و علاوه بر آن پیشگیری از مشکلات و اشتباهات احتمالی بعدی تا حد زیادی اطمینان داشت.

سوالات متداول :