عناوین اصلی
تغییر کاربری اراضی
تغییر کاربری زمین، یعنی، اقدام به بهره برداری و انتفاع از زمین، در مواردی غیر از امور و کاربری ای که زمین، مختص به آن است.
این عمل، در خصوص زمین های کشاورزی و باغ ها، جرم میباشد؛ مگر در موارد کسب مجوز از جهاد کشاورزی و سازمان های ذیربط، آن هم، در صورت تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی، برای استفاده مالکین زمین، تا 500 متر مربع یا مواردی که آن را ضروری بدانیم.
_________________________________________
ارتباط مستقیم با بهترین وکیل املاک در شیراز
_________________________________________
منظور از تغییر کاربری اراضی چیست؟
مقصود از تغییر کاربری زمین، این است که شخص، نحوه استفاده و بهره برداری زمین را تغییر دهد و از آن، استفاده های دیگری نماید.
به عنوان مثال، اقدام به ساخت ویلا و املاک تجاری در زمین هایی با کاربری زراعی و کشاورزی نموده است و بدین ترتیب از زمین کشاورزی بعنوان تجاری استفاده نماید . به طوری که با این تغییرات دیگر بهره برداری کشاورزی از زمین دیگر امکان پذیر نباشد.
موارد مجاز تغییر کاربری اراضی:
قانون گذار کاربری های مختلفی را برای زمین ها پیش بینی کرده و هر گونه تغییر کاربری زمین کشاورزی یا مسکونی را منوط به اجازه از مراجع ذی صلاح کرده و از این رو، در این قسمت، میخواهیم درباره موارد مجاز تغییر کاربری اراضی، بر اساس قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، صحبت کنیم.
تبصره 1 ماده 3 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، مقرر می دارد: ” تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها، برای سکونت شخصی صاحبان زمین، تا پانصد متر مربع، فقط برای یکبار و احداث دامداری ، مرغداری ، پرورش آبزی، تولید گلخانه ای و همچنین، واحد صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی، مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.”
بر اساس این ماده می توان گفت مالک های زمین های کشاورزی و باغ ها، تا 500 متر مربع، مجاز به تغییر کاربری زمین کشاورزی و باغ خود، برای سکونت شخصی می باشند.
البته ذکر این نکته، ضروری میباشد که در موارد مجاز نیز این عمل، یعنی، تغییر کاربری زمین کشاورزی و باغ، صرفا پس از اخذ مجوز از جهاد کشاورزی، امکان پذیر است و قانون گذار، در ماده 4 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغات به آن تصریح کرده است.
استثنائات تغییر کاربری اراضی :
تبصره 4 ماده 2 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مقرر کرده : ” احداث گلخانه، دامداری ، مرغداری ، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه صنایع تکمیلی و غذایی در روستا ها، بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی‌شود.
موارد ذکر شده از شمول این ماده مستثنی بوده و با رعایت ضوابط زیست محیطی، با موافقت سازمان های جهاد کشاورزی استان بلامانع می باشد.”
بر اساس این ماده، چنانچه شخصی، پس از کسب مجوز از جهاد کشاورزی، اقدام به ساخت مواردی مثل گلخانه، دامداری یا مرغداری یا پرورش ماهی و سایر مواردی نماید که بهینه کردن تولیدات کشاورزی، محسوب شود، عمل وی، تغییر کاربری زمین کشاورزی و باغ ها، نبوده و جرم، تلقی نمی گردد.
تبصره 5 ماده 2 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها نیز مقرر کرده: ” اراضی داخل محدوده قانونی روستا دارای طرح هادی مصوب، مشمول ضوابط طرح هادی بوده و از کلیه ضوابط مقرر در این قانون، مستثنی است .”
_________________________________________
ارتباط مستقیم با بهترین وکیل املاک در شیراز
_________________________________________
طرح هادی چیست ؟
طرح هادی، طرحی است که با هدف اصلاح بافت و کاربری زمین های روستایی طراحی شده است که هدف این است که از بافت روستاها بهترین استفاده ممکن صورت بگیرد .
به موجب آن بسیاری از زمین هایی که پیش از این به جهت کاربری خود مجوز ساخت و تغییر کاربری نگرفته تغییر کاربری می گیرند و بر اساس ماده فوق الذکر، زمین های داخل طرح هادی، از شمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و قانون اصلاح این قانون، مستثنی است .
آیا تغییر کاربری اراضی جرم است :
برای بررسی این مسئله که آیا تغییر کاربری اراضی، جرم است یا خیر؟ باید، ماده 4 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها را مورد بررسی قرار گرفته شود. ماده 4 قانون فوق الذکر، در خصوص جرم بودن یا نبودن تغییر کاربری اراضی، مقرر می کند:
ماده(3) قانون مذکور و تبصره(2) آن، به شرح ذیل، اصلاح می گردد:
ماده 3 – همه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ های موضوع این قانون که به صورت غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(1)ماده(1) این قانون، اقدام به تغییر کاربری نمایند .
ضمنا علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده و در صورت تکرار جرم، به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه، محکوم می شوند.
بر اساس این ماده، هرگونه تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها بدون کسب مجوز از جهاد کشاورزی صورت گیرد، جرم بوده و مرتکب این امر را با مجازات جزای نقدی و حبس، روبرو خواهد کرد و علاو بر آن، بنای ساخته شده نیز، قلع و قمع، خواهد شد.
قانون تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی :
قانون تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی، همان قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و قانون اصلاح این قانون است که در ماده (1) در پاسخ به این پرسش که آیا امکان تغییر کاربری زمین کشارزی و باغات به مسکونی وجود دارد یا خیر؟ بیان می کند:
به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تداوم و بهره وری آن ها، از تاریخ تصویب این قانون، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها، در خارج از محدوده قانونی شهر ها و شهرک ها، جز در موارد ضروری، ممنوع است.”
بر اساس ماده (1) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، تغییر کاربری زمین کشاورزی صرفا، در موارد ضروری از جمله استفاده شخصی مالکان آن ها که داری سند رسمی یا عادی بوده، تا 500 متر مربع امکان دارد .
با توجه به تبصره یک ماده 2 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها تشخیص این ضرورت با کمیسیونی می باشد که متشکل از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، رئیس مسکن و شهرسازی، همچنین، مدیر کل حفاظت محیط زیست استانی که زمین در آن قرار گرفته و یک نماینده از سمت استانداری می باشد.
