عناوین اصلی
روش گرفتن حکم تخلیه مستاجر و مدت زمان آن
مراحل گرفتن حکم تخلیه ارتباط دارد با قرارداد اجاره که این روزها بسیار مورد استفاده قرار می‌گیرد. اجاره، یک نوع توافق است که به وسیله آن، مستأجر می‌تواند از مزایای یک ملک مثل خانه، مغازه و یا حجره‌ای استفاده کند تا زمان پایان قرارداد، به عنوان یک مالک.
به ازای این استفاده از ملک، مستأجر مبلغی به صاحب ملک پرداخت می‌کند. در یک قرارداد اجاره میان مستأجر و مالک، هر دو طرف تعهدات و وظایف قانونی دارند. اگر این تعهدات توسط مستأجر اجرا نشوند، صاحب ملک می‌تواند اقدام به گرفتن حکم تخلیه کند.
حکم تخلیه مستاجر چیست؟
حکم تخلیه در مفهوم عام به معنای خالی کردن است، اما در اصطلاحات حقوقی به معنای گرفتن ملک از متصرف به گونه‌ای است که صاحب آن بتواند بدون مشکلی از تمام منافع مالکیتی خود استفاده کند.
معمولاً موارد حکم تخلیه در روابط بین موجر و مستأجر بیان می‌شود. به عنوان مثال، در صورتی که یک قرارداد اجاره به صورت شفاهی یا کتبی وجود داشته باشد و مستأجر پس از پایان مدت قرارداد یا در شرایطی که قرارداد را فسخ می‌کند، از تحویل ملک خودداری کند، صاحب یا مالک قانونی می‌تواند با اقدام به دادخواست و ارائه مدارک مربوطه، از دادگاه درخواست حکم تخلیه ملک خود را بگیرد.
برای مشاهده آثار صدور و ملغی الاثر شدن حکم تخلیه مستأجر در عقد اجاره مشمول قانون روابط موجر ومستأجر اینجا کلیک کنید.
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه چیست ؟
برای انجام تخلیه ملک مسکونی یا مغازه، دو روش قابل استفاده هستند:
1. **تقاضا برای دستور تخلیه ملک:**
دستور تخلیه ملک ممکن است فقط زمانی صادر شود که:
– قرارداد مربوط به ملک، قرارداد اجاره مسکونی باشد و دیگر نوع قراردادها صدور این دستور را فراهم نمی‌کنند.
– قرارداد اجاره شفاهی یا کتبی وجود داشته باشد.
– مدت زمان اجاره به طور مشخص مشخص شده باشد و قبلاً تمام شده باشد.
– دو نسخه از قرارداد اجاره وجود داشته باشد و هر دو نسخه به امضای طرفین رسیده باشد.
– دو نفر شاهد امضاکننده‌های قرارداد باشند.
2. **تقاضا برای صدور حکم تخلیه ملک:**
اگر دستور تخلیه ملک صادر نشده باشد ولی شرایطی چون موجودیت قرارداد اجاره، مدت اجاره، وجود دو نسخه از اجاره و شواهد امضا و… موجود باشد، می‌توان از طریق دادگاه یا مراجع حل اختلاف، حکم تخلیه ملک را درخواست کرد.
در هر دو روش، پس از ثبت دادخواست تخلیه ملک و اثبات شرایط قانونی و موجه بودن درخواست، ممکن است دستور تخلیه در مراجع اجرایی صادر شود. این دستور معمولاً نیازی به اجراییه ندارد و در صورت عدم تخلیه توسط مستأجر در زمان مشخص، توسط مأمور اجرایی انجام خواهد شد.
پیشنهاد ما به شما : ارتباط با بهترین وکلای املاک شیراز
تقاضای حکم تخلیه مستاجر
حکم تخلیه و دستور تخلیه دو مفهوم متفاوتی هستند. حکم تخلیه توسط دادگاه صادر می‌شود و از طریق مراجع قضایی قابل اجراست. اما در مورد املاک مسکونی، مرجع صالح برای حل اختلافات مرتبط با تخلیه، شورای حل اختلاف محل واقعیت ملک است. این شورا، به جلسه رسیدگی به امور مربوط به تخلیه ملک مسکونی می‌پردازد و احکام مربوط به آن را صادر می‌کند.
در مورد حکم تخلیه، تشکیل جلسه رسیدگی و شنیدن دفاعیات طرفین الزامی است و این حکم به واسطه دادگاه و مراجع قضایی قابل اجرا است.
اما دستور تخلیه صرفاً با درخواست مالک و با استناد به قرارداد اجاره صادر می‌شود و نیازی به تشکیل جلسه دادگاه ندارد. دستور تخلیه معمولاً زمان کمتری نسبت به حکم تخلیه می‌برد ولی با مراجعه به محاکم و صدور حکم تخلیه، فرآیند تخلیه ممکن است زمان بیشتری را به طول بکشد.
بیشتر بخوانید : خلع ید ملک مشاع
مراجع صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه مستاجر
بسته به نوع قرارداد اجاره، مرجع صدور حکم یا دستور تخلیه متفاوت است:
1. اگر قرارداد اجاره املاک مسکونی به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد، تخلیه ملک می‌تواند از واحد اجرای اسناد رسمی در اداره ثبت محل وقوع ملک، درخواست شود. این فرایند معمولاً کوتاه‌تر از اعمال دادگاهی است.
2. در صورتی که قرارداد اجاره املاک مسکونی با سند عادی (غیررسمی) انجام شده باشد، شورای حل اختلاف محل واقعیت ملک، دستور تخلیه را صادر می‌کند که به آن “دستور تخلیه شورای حل اختلاف” معروف است.
3. اگر قرارداد اجاره مسکونی شرایط مشخصی را نداشته باشد، برای تخلیه فوری نمی‌توان درخواست دستور تخلیه کرد. بلکه باید درخواست صدور حکم تخلیه را به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارائه کرد.
4. برای قراردادهای اجاره ملک‌های تجاری، بدون توجه به نوع قرارداد (رسمی یا عادی)، مرجع صالح برای تخلیه دادگاه عمومی حقوقی محل واقعیت ملک است.
بیشتر بخوانید : مزاحمت از حق
مراحل گرفتن دستور تخلیه مستاجر
هنگامی که مدت زمان قرارداد اجاره مسکونی به پایان می‌رسد، صاحب خانه می‌تواند به شورای حل اختلاف محلی برای درخواست صدور دستور تخلیه مراجعه کند.
این دستور تخلیه به عنوان یک دستور اجرایی محسوب می‌شود و بدون نیاز به انجام مراحل طولانی یک روند قضایی، اجرا می‌شود. صاحب خانه در این فرایند نیازی به دادخواست رسمی یا پرداخت هزینه‌های قضایی ندارد.
پس از ارجاع پرونده به شورای حل اختلاف، صاحب خانه ممکن است ودیعه یا پیش پرداختی را به حساب دادگاه واریز کند و از واحد اجرای احکام درخواست اجرای دستور تخلیه را داشته باشد. این دستور سپس توسط واحد اجرای احکام صادره اجرا می‌شود و می‌تواند منجر به تخلیه ملک شود.
مدارک لازم جهت دریافت حکم تخلیه مستاجر
- برگ دادخواست
- سند مالکیت یا قولنامه
- اصل قرارداد اجاره
- مدارک هویتی مالک
سریع ترین روش دریافت حکم تخلیه چیست؟
برای سریعترین راه برای گرفتن حکم تخلیه، ابتدا مدارک شناسایی و اجاره‌نامه مستاجر را آماده کنید. سپس می‌توانید در دفتر خدمات الکترونیک قضایی دادخواست صدور حکم تخلیه خود را ثبت کنید. پس از ثبت دادخواست، به شورای حل اختلاف ارجاع داده می‌شوید.
شرایط لازم برای سریعترین راه برای گرفتن حکم تخلیه عبارتند از:
۱. مستاجر ملک را به کس دیگری انتقال داده باشد.
۲. ملک نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد و مستاجر حاضر به تخلیه نباشد.
۳. مستاجر برخلاف توافقات خود عمل کرده باشد.
۴. مستاجر به مدت سه ماه اجاره خود را پرداخت نکرده باشد.
۵. مستاجر قوانین مربوط به ملک اجاره داده شده را نقض کرده باشد.
۶. مستاجر از ملک به نحوی استفاده نامشروع داشته باشد.
ارائه و اثبات هر یک از این موارد می‌تواند به سریعترین شکل ممکن به دریافت حکم تخلیه کمک کند.
بیشتر بخوانید : ممانعت از حق
چطور حکم تخلیه فوری بگیریم؟
در صورتی که مدت قرارداد اجاره هنوز به پایان نرسیده باشد، صدور دستور تخلیه فوری تنها از طریق دادگاه امکان‌پذیر است. بنابراین، مالک برای تخلیه قبل از موعد قرارداد باید از طریق دادگاه درخواست فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه نماید. در این حالت، معمولا به زمان بیشتری نیاز است که در برخی مواقع ممکن است بیشتر از 6 ماه زمان برای رسیدن به نتیجه‌ای موردنظر لازم باشد.
چه زمانی می‌توان حکم تخلیه گرفت؟
برای دریافت حکم تخلیه، باید یکی از چهار شرط زیر برقرار باشد:
1. زمان اجاره به پایان رسیده باشد و مستاجر در ملک باقی‌مانده و تخلیه نکرده باشد.
2. سه ماه از موعد پرداخت اجاره گذشته باشد و مستاجر هیچ مبلغی را به موجر پرداخت نکرده باشد.
3. استفاده غیرمشروع از ملک مورد اجاره توسط مستاجر.
4. انتقال ملک مورد اجاره به فرد دیگری توسط مستاجر.
در صورت برقراری یکی از شرایط مذکور، مالک می‌تواند برای تحویل ملک اقدام کند و حکم تخلیه دریافت کند.
چگونگی اجرای حکم تخلیه مستاجر
بعد از ثابت کردن صاحب خانه که مستأجر باید ملک را تخلیه کند، حکم تخلیه صادر می‌شود. پس از صدور این حکم، مستاجر باید طبق مقررات، در ۷۲ ساعت آینده ملک را تخلیه کند.
باید به یاد داشت که مبلغ ودیعه یا پیش پرداختی که از مستأجر گرفته شده بود باید به او عودت داده شود و مستندات این عملیات باید به دادگاه ارائه شود. اصولاً، حکم تخلیه صادر نمی‌شود تا زمانی که ودیعه به مستأجر بازگردانده شود. این امر در واقعیت به مستنداتی که نشان دهنده بازپرداخت ودیعه به مستأجر است، وابسته است.
در مورد تمدید مدت اجاره و حداکثر میزان افزایش اجاره، قانون این موضوع را مشخص می‌کند. بر اساس این قانون، در تهران و کلان‌شهرها، حداکثر میزان افزایش اجاره تا ۲۵ درصد ممکن است.
این مقدار می‌تواند حداکثر میزان افزایش اجاره را تعیین کند. اگر موجر و مستأجر توافقی داشته باشند که افزایش اجاره کمتر از این مقدار باشد، قانوناً این توافق محافظت می‌شود و اعمال می‌گردد.
ما به شما پیشنهاد میکنیم برای پیروزی در دعاوی ملکی خود حتما از وکلا و مشاورین خبره موسسه حقوقی نیک اندیشان آوای دادبان کمک بگیرید .
چه زمانی می‌توان حکم تخلیه را متوقف کرد؟ (نحوه توقف حکم تخلیه)
مستاجر می‌تواند در زمان صدور حکم تخلیه علیه خود، اقدام به توقف حکم کند. این اقدام ممکن است شامل ارائه دفاع‌هایی مانند تمدید قرارداد اجاره، اثبات جعلی بودن سند درخواست تخلیه یا درخواست دادرسی فوری جهت بررسی دفاع‌ها و توقف اجرای حکم باشد.
اگر مستاجر توسط دادگاه پذیرفته شود، این اقدام می‌تواند باعث تعلیق اجرای حکم تخلیه و ارائه فرصت بیشتری برای مستاجر برای مدافعت و مذاکره شود.
به منظور صدور حکم تخلیه املاک، مدت زمان اجاره ملک باید به اتمام رسیده باشد. در غیر این صورت، دستور تخلیه باطل خواهد شد. اگر قرارداد اجاره مطابق با توافق طرفین تمدید شده باشد، دستور تخلیه نیز توقف خواهد یافت.
با این حال، مدعی موظف است تمدید قرارداد اجاره را اثبات نماید. اگر اثبات تمدید قرارداد در دادگاه رد شود، دستور تخلیه که قبل از پایان مدت اجاره صادر شده است، قابل ابطال خواهد بود.
